DSR·DTI·LTV 계산기

DSR·DTI·LTV 계산기 알아두기

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. DTI는 주담대 원리금+기타 대출 이자 기준, LTV는 주택가격 대비 대출 비율입니다.

이 계산기는 연소득, 기존 대출 원리금, 신규 대출 조건, 주택가격을 입력해 세 지표를 계산합니다. 규제 상한(예: DSR 40%)과 비교해 대출 여력을 판단할 수 있습니다.

DSR·DTI·LTV, 세 지표의 차이

세 지표는 모두 대출 한도를 가늠하는 규제 비율이지만 바라보는 각도가 다릅니다. LTV(주택담보대출비율)는 주택가격 대비 얼마까지 빌려주는가를 보는 담보 기준입니다. DTI(총부채상환비율)는 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자의 비율이고, DSR(총부채원리금상환비율)은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차할부 등 모든 대출의 원리금까지 소득과 견주는 가장 엄격한 지표입니다.

실제 대출 한도는 이 셋 중 가장 빡빡한 기준에서 결정됩니다. 담보가 충분해 LTV가 여유 있어도, 소득 대비 상환 부담이 커 DSR이 상한을 넘으면 한도가 줄어듭니다.

규제 상한과 계산 예시

차주단위 DSR 상한은 은행권 40%가 일반적 기준입니다. 예를 들어 연소득 6,000만원인 사람이 3억원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 빌린다고 하겠습니다. 월 상환액은 약 152만원, 연간으로는 약 1,824만원입니다. DSR은 1,824만원 ÷ 6,000만원 = 약 30.4%로 40% 이내입니다. 이때 주택가격이 5억원이면 LTV는 3억 ÷ 5억 = 60%가 됩니다.

활용 팁

규제 비율은 시기와 지역, 규제지역 지정 여부에 따라 자주 바뀌므로 대출 실행 전 최신 기준을 확인해야 합니다. 기존 대출이 있다면 그 연간 원리금을 함께 입력해야 실제 DSR이 정확히 나옵니다. DSR에 여유를 두려면 대출기간을 늘려 월 상환액을 낮추는 방법도 있습니다.

연소득 6,000만원으로 3억원을 빌릴 수 있을까

연소득 6,000만원인 사람이 6억원 주택을 사며 3억원을 연 4.2%, 30년 원리금균등으로 빌린다고 해 봅시다. 신규 대출의 월 상환액은 146만7,052원, 연 1,760만4,618원입니다. 이미 자동차 할부 등 기존 대출의 연 원리금이 600만원이라면 합계 2,360만4,618원을 연소득으로 나눈 DSR은 약 39.3%입니다. 은행권 기준 40% 이내이므로 한도 안에 들어오고, LTV는 3억 ÷ 6억 = 50%입니다.

같은 조건에서 기존 대출이 연 900만원이면 DSR은 약 44.3%로 40%를 넘습니다. 이때는 대출 금액을 줄이거나 만기를 늘리거나 기존 대출을 먼저 정리해야 합니다. 계산기에서 금액·금리·만기를 바꿔 보면서 DSR 40% 안쪽으로 들어오는 조합을 찾을 수 있습니다.

스트레스 DSR과 실제 한도의 차이

현재 은행 실무에서는 변동금리 대출의 미래 금리 상승 위험을 반영해 DSR을 계산할 때 실제 금리에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 더한 금리로 원리금을 계산합니다. 이 스트레스 DSR은 2024년부터 단계적으로 도입되어 2025년 7월 3단계가 시행되었고, 대출 유형·지역·금리 방식에 따라 가산 폭이 다릅니다. 이 계산기는 입력한 금리 그대로 계산하므로 실제 은행 한도는 결과보다 작게 나올 수 있습니다.

또 DSR 계산에서 마이너스통장은 사용액이 아닌 약정 한도를 기준으로 원리금을 잡고, 전세대출은 이자만 반영하는 등 대출 종류별 산정 방식이 다릅니다. 소득은 원천징수영수증이나 소득금액증명원의 금액을 쓰며, 신고소득이 없는 경우 인정소득·신고소득을 쓰면 한도가 줄어들 수 있습니다.

공식 기준 확인

DSR 규제 비율(은행권 40%, 제2금융권 50%)과 스트레스 금리 적용 방식은 금융위원회 가계부채 관리 방안 보도자료로 발표됩니다. 규제가 자주 조정되므로 대출 상담 전 금융위원회 누리집의 최신 발표를 확인하고, 은행 앱의 한도 조회로 최종 금액을 확인하세요.