전세·월세 전환 계산기

전세·월세 전환 계산기 알아두기

전월세 전환은 전세보증금의 일부를 월세로 돌리거나 그 반대로 계산할 때 전환율을 적용합니다. 법정 전환율 상한은 기준금리 + 2%입니다.

이 계산기는 보증금과 전환율을 입력하면 해당하는 월세를, 월세와 전환율을 입력하면 보증금을 계산합니다.

전월세 전환율의 의미

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때(또는 그 반대) 적용하는 비율입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 많은 월세로 환산되므로 세입자에게 불리합니다. 주택임대차보호법은 전환율 상한을 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(현재 2%)을 더한 값으로 제한합니다.

예컨대 기준금리가 3.2%라면 법정 상한 전환율은 3.2% + 2% = 5.2%가 됩니다. 이 상한은 기존 전세를 월세로 전환하거나 임대료를 증액할 때 적용되며, 신규 계약에는 강제되지 않는 점에 유의해야 합니다.

계산 예시: 보증금 1억원 전환

전세보증금 중 1억원을 월세로 돌린다고 하겠습니다. 전환율 5.2%를 적용하면 연 환산 임대료는 1억원 × 5.2% = 520만원이고, 이를 12로 나누면 월세는 약 43만원이 됩니다. 반대로 월세 43만원을 보증금으로 되돌리려면 43만원 × 12 ÷ 5.2% = 약 9,900만원(≈1억원)으로 환산됩니다.

실무 팁

전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하므로, 월세로 전환할 때는 법정 상한 이하인지 꼭 확인하세요. 반대로 월세를 전세로 바꿔 볼 때 전환율을 높게 잡으면 필요한 보증금이 작아 보이지만, 실제 시세와 다를 수 있습니다. 전환율은 협의 사항이므로 계약 전 조건을 명확히 해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

보증금 1억원을 월세로 돌리면 얼마가 적정할까

주택임대차보호법은 계약 기간 중 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환율의 상한을 정해 두었습니다. 상한은 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 연 2%포인트' 중 낮은 비율입니다. 예를 들어 기준금리가 연 3.2%라면 상한은 5.2%이고, 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 1억원 × 5.2% ÷ 12 = 월 43만3,333원이 법정 상한입니다.

기준금리가 연 2.5%라면 상한은 4.5%로 내려가 같은 1억원의 월세 상한은 37만5,000원입니다. 반대로 월세 50만원을 보증금으로 돌리는 경우 5.2%를 적용하면 50만원 × 12 ÷ 5.2% ≈ 1억1,538만4,615원입니다. 계산기의 전환율 칸에 그 시점의 '기준금리 + 2%'를 넣으면 법정 상한 기준 금액을 바로 확인할 수 있습니다.

전환율에 대해 자주 생기는 오해

법정 전환율 상한은 기존 계약을 유지하면서 계약 기간 중이나 갱신 시 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 완전히 새로운 임대차 계약을 맺을 때의 시장 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 이보다 높거나 낮을 수 있으며, 한국부동산원이 지역별 전월세 전환율 통계를 매달 발표합니다.

또 계약갱신요구권을 쓰는 갱신 계약은 보증금 인상률 5% 상한이 함께 적용됩니다. 보증금 일부를 월세로 전환할 때 전환 후 총 부담이 5% 상한을 넘지 않는지도 같이 따져 봐야 합니다. 세입자 입장에서는 전환율보다 내 대출 금리가 낮으면 전세(보증금)가, 높으면 월세가 유리한 구조라는 점을 기억해 두면 판단이 쉬워집니다.

확인처

전환율 상한은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 있습니다. 현재 한국은행 기준금리는 한국은행 누리집 첫 화면에서 확인할 수 있고, 지역별 실제 전환율 통계는 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 볼 수 있습니다.