임대수익률 계산기

임대수익률 계산기 알아두기

임대수익률은 부동산 투자금 대비 연간 임대수익의 비율입니다. 표면수익률과 대출을 고려한 실질수익률로 나눌 수 있습니다.

이 계산기는 매매가, 보증금, 월세, 대출금·금리를 입력해 두 수익률과 실투자금을 계산합니다.

표면수익률과 실질수익률

임대수익률은 부동산에 투입한 돈 대비 연간 임대수익이 얼마인지를 나타냅니다. 표면수익률은 대출을 고려하지 않고 연 임대료를 (매매가 − 보증금)으로 나눈 값이고, 실질수익률은 대출이자를 뺀 순임대수익을 실제 자기자본(실투자금)으로 나눈 값입니다. 실투자금은 매매가에서 보증금과 대출금을 뺀 금액입니다.

대출을 잘 활용하면 실투자금이 줄어 실질수익률이 표면수익률보다 높아지는 레버리지 효과가 생깁니다. 다만 대출금리가 임대수익률보다 높으면 오히려 수익률이 낮아지는 역레버리지가 나타나므로 금리 수준을 반드시 확인해야 합니다.

계산 예시: 2억원 오피스텔

매매가 2억원, 보증금 2,000만원, 월세 70만원인 물건을 예로 들겠습니다. 연 임대료는 70만원 × 12 = 840만원이고, 표면수익률은 840만원 ÷ (2억 − 2,000만) = 840만 ÷ 1억8,000만 = 약 4.67%입니다. 여기에 1억원을 연 4%로 대출받으면 연 이자는 400만원, 실투자금은 2억 − 2,000만 − 1억 = 8,000만원이 됩니다. 실질수익률은 (840만 − 400만) ÷ 8,000만 = 약 5.5%로, 레버리지 덕분에 표면수익률보다 높아집니다.

주의사항

이 계산기는 기본 산식만 반영하므로, 정밀 분석에서는 취득세·중개보수 등 매입 부대비용을 매입가에 더하고, 재산세·관리비·공실 위험 등도 함께 고려해야 실제 수익률에 가깝습니다. 특히 공실이 생기면 월세 수입이 끊겨도 대출이자는 계속 나가므로 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

3억원 매물, 대출을 끼면 수익률이 어떻게 바뀌나

매매가 3억원, 보증금 3,000만원, 월세 100만원인 물건을 대출 1억5,000만원(연 4.5%)을 끼고 산다고 해 봅시다. 연 임대료는 1,200만원, 대출이자는 675만원입니다. 실제 들어간 내 돈은 3억원 − 보증금 3,000만원 − 대출 1억5,000만원 = 1억2,000만원입니다.

표면수익률은 연 임대료 1,200만원을 '매매가 − 보증금'인 2억7,000만원으로 나눈 약 4.44%이고, 대출이자를 뺀 순수익 525만원을 실투자금 1억2,000만원으로 나눈 실질수익률은 약 4.38%입니다. 대출 금리가 표면수익률보다 높아지면 대출을 늘릴수록 실질수익률이 오히려 떨어지므로, 금리를 바꿔 가며 계산해 보는 것이 중요합니다.

수익률 계산에서 빠지기 쉬운 비용

이 계산기는 임대료와 대출이자만 반영합니다. 실제로는 취득세·중개보수 같은 초기 비용, 재산세·종합부동산세, 수선비, 공실 기간, 관리비 미납 같은 비용이 수익률을 깎습니다. 공실이 1년에 한 달만 생겨도 연 임대료가 약 8% 줄어들고, 위 사례라면 실질수익률이 1%포인트 가까이 내려갑니다.

임대소득에 대한 세금도 고려해야 합니다. 주택 임대소득은 보유 주택 수와 수입 규모에 따라 비과세, 분리과세, 종합과세가 나뉘고, 상가·오피스텔은 부가세 신고 대상이 될 수 있습니다. 매입 전에는 보수적인 공실률과 비용을 넣은 뒤에도 수익률이 대출 금리보다 충분히 높은지 확인하는 것이 안전합니다.

확인처

주변 시세와 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있고, 지역별 임대수익률과 공실률 통계는 한국부동산원이 분기별로 발표합니다. 임대소득 과세 기준은 국세청 주택임대소득 안내를 참고하세요.