결론 요약
전월세 전환율은 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 '보증금 얼마를 월세 얼마로 볼 것인가'를 정하는 연 이율입니다. 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 그만큼의 월세가 됩니다. 주택임대차보호법은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환율에 상한을 두고 있습니다. 상한은 연 10퍼센트와 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다.이 상한은 기준금리가 바뀌면 함께 움직입니다. 그래서 같은 보증금이라도 계약을 바꾸는 시점의 기준금리에 따라 월세 상한이 달라지고, 계산할 때는 반드시 그 시점의 기준금리를 확인해야 합니다.
조문으로 보는 기준
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 그 전환되는 금액에 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율과, 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.
시행령은 앞의 비율을 연 10퍼센트로, 기준금리에 더하는 이율을 연 2퍼센트로 정하고 있습니다. 기준금리가 8퍼센트 미만인 한 실제 상한은 기준금리에 2퍼센트포인트를 더한 값이 됩니다. 계약을 갱신할 때 차임이나 보증금을 올리는 경우 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1, 즉 5퍼센트를 넘지 못합니다. 전환과 증액이 함께 일어나면 두 기준을 모두 지켜야 합니다.계산 사례: 기준금리에 따라 달라지는 월세 상한
기준금리가 연 3.2퍼센트라고 가정하면 법정 전환율 상한은 5.2퍼센트입니다. 보증금 1억원을 월세로 돌릴 때 월세 상한은 1억원에 5.2퍼센트를 곱하고 12로 나눈 433,333원입니다. 기준금리가 연 2.5퍼센트라면 상한은 4.5퍼센트로 내려가고, 같은 1억원의 월세 상한은 375,000원입니다. 기준금리 0.7퍼센트포인트 차이가 월 58,333원, 1년이면 약 70만원의 차이를 만듭니다. 반대로 월세를 보증금으로 돌리는 경우에는 월세에 12를 곱하고 전환율로 나눕니다. 전환율 5.2퍼센트에서 월세 500,000원은 약 115,384,615원의 보증금과 같은 가치로 계산됩니다.법정 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
법정 상한은 이미 맺은 임대차 계약을 유지하면서 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 기존 계약이 끝나고 완전히 새로운 조건으로 다른 집을 구하는 신규 계약에는 직접 적용되지 않습니다.
그래서 시장에서 실제로 거래되는 전환율은 법정 상한보다 높을 수도, 낮을 수도 있습니다. 한국부동산원은 지역별·주택 유형별 전월세 전환율 통계를 매달 발표하므로, 신규 계약에서는 이 통계를 참고해 협상 기준으로 삼을 수 있습니다.
세입자 입장에서의 판단 기준
보증금을 올리고 월세를 낮출지, 보증금을 낮추고 월세를 올릴지는 전환율과 내 자금 비용을 비교하면 됩니다. 추가 보증금을 대출로 마련해야 한다면 그 대출 금리가 전환율보다 낮을 때 보증금을 늘리는 쪽이 유리하고, 높다면 월세를 내는 쪽이 유리합니다.
예를 들어 전환율이 5.2퍼센트이고 전세대출 금리가 연 3.8퍼센트라면, 보증금 1억원을 대출로 마련해 월세를 줄이는 편이 연 140만원 정도 이득입니다. 반대로 대출 금리가 6퍼센트라면 월세를 내는 편이 낫습니다.다만 보증금이 커질수록 계약 종료 때 돌려받지 못할 위험도 커집니다. 보증금 반환보증 가입이 가능한지, 집의 선순위 채권이 얼마인지 함께 확인해야 숫자 비교가 의미를 가집니다.
흔한 오해
첫째, 전환율 상한이 모든 계약에 적용된다는 생각입니다. 신규 계약에는 직접 적용되지 않습니다.
둘째, 전환율을 월 이율로 착각하는 실수입니다. 전환율은 연 이율이므로 보증금에 곱한 뒤 반드시 12로 나눠야 월세가 됩니다.셋째, 상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 어쩔 수 없다는 생각입니다. 기존 계약의 전환이라면 상한을 넘는 부분은 효력이 없으므로 반환을 청구할 수 있습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
관련 계산기
전월세 전환 계산기에 보증금이나 월세와 전환율을 넣으면 양방향으로 바로 계산됩니다. 보증금을 대출로 마련할 때의 이자는 전세대출 이자 계산기에서, 중개보수는 중개보수 계산기에서 확인할 수 있습니다.
작성자와 검수
이 글은 계산이지 편집팀이 주택임대차보호법과 시행령 원문을 기준으로 작성했습니다. 법률 전문가 검수를 받은 글은 아니며, 개별 계약의 해석은 전문가 상담이나 분쟁조정 절차로 확인하시기 바랍니다.
AI 활용 안내
AI는 문장 정리에 사용했습니다. 조문은 법령 원문으로 확인했고, 기준금리는 예시를 위한 가정값이므로 실제 계산에는 한국은행이 발표한 현재 기준금리를 쓰셔야 합니다.