양도소득세 계산기

양도소득세 계산기 알아두기

양도소득세는 부동산 등 자산을 팔아 얻은 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제와 세율이 달라집니다.

이 계산기는 양도차익에서 필요경비와 기본공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용해 예상 세액을 계산합니다. 1세대 1주택 비과세·중과 등 복잡한 규정은 별도 확인이 필요합니다.

양도소득세 계산 구조

양도소득세는 부동산 등 자산을 팔아 얻은 차익에 부과됩니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세·중개보수·자본적지출 등)를 빼 양도차익을 구하고, 여기서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 차감한 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용합니다. 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다.

장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 커집니다. 이 계산기는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%까지 공제하는 간이 방식을 적용합니다. 실제 1세대 1주택 거주 요건을 충족하면 이보다 높은 공제율이 적용될 수 있습니다.

계산 예시: 5억에 사서 8억에 매도

취득가 5억원, 양도가 8억원, 필요경비 2천만원, 5년 보유한 부동산을 예로 들면 양도차익은 8억 − 5억 − 0.2억 = 2억8천만원입니다. 5년 보유로 장기보유특별공제 10%(2,800만원)를 빼면 양도소득금액은 2억5,200만원, 기본공제 250만원을 더 빼면 과세표준은 약 2억4,950만원입니다.

이 과세표준은 38% 구간에 해당해 산출세액은 약 7,487만원이고, 지방소득세 약 749만원을 더한 총 세액은 약 8,236만원입니다. 양도차익이 클수록 높은 누진세율 구간이 적용되어 세 부담이 급격히 커집니다.

주의사항

1세대 1주택은 요건을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세되며, 반대로 조정대상지역 다주택자는 중과세율이 붙을 수 있습니다. 이런 특례와 중과는 규정이 복잡하고 자주 바뀌므로, 이 계산기는 예상 세액을 가늠하는 용도로만 활용하고 실제 신고는 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

3억에 사서 5억에 판 경우, 단계별로 따라가기

취득가액 3억원, 양도가액 5억원, 중개수수료·취득세 등 필요경비 1,000만원, 보유기간 7년인 경우를 계산해 보겠습니다. 양도차익은 5억 − 3억 − 1,000만원 = 1억9,000만원입니다. 일반 장기보유특별공제는 보유 연수 × 2%이므로 7년이면 14%, 2,660만원이 빠져 양도소득금액은 1억6,340만원이 됩니다.

여기서 연 250만원의 양도소득 기본공제를 빼면 과세표준은 1억6,090만원입니다. 1억5,000만원 초과 3억원 이하 구간이라 38%, 누진공제 1,994만원을 적용하면 산출세액은 4,120만2천원이고, 지방소득세 412만200원을 더해 총 4,532만2,200원입니다. 계산기에 같은 숫자를 넣으면 동일한 결과를 확인할 수 있습니다. 만약 같은 집이 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이고 양도가액이 12억원 이하라면 세금은 0원이 될 수 있습니다.

양도세에서 결과를 크게 바꾸는 변수

보유기간 2년 미만 주택이나 조합원입주권은 기본세율이 아닌 단기 양도 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)이 적용됩니다. 이 계산기는 기본세율 기준이므로 단기 매도라면 결과보다 훨씬 많은 세금이 나올 수 있습니다. 반대로 1세대 1주택자가 보유·거주 요건을 채우면 장기보유특별공제가 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합쳐 최대 80%까지 늘어납니다.

필요경비로 인정되는 것은 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 자본적 지출(새시 교체, 발코니 확장 등)이며 도배·장판 같은 수선비는 원칙적으로 제외됩니다. 영수증과 계좌이체 기록이 없으면 인정받기 어려우므로 취득 시점부터 보관해 두는 것이 좋습니다.

신고 기한과 확인처

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 비과세 여부, 다주택 중과 유예, 조정대상지역 해당 여부는 시점마다 바뀌어 왔으므로 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산이나 세무 상담으로 최종 확인하세요.