종합부동산세 계산기

종합부동산세 계산기 알아두기

종합부동산세는 인별로 보유한 주택 공시가격 합계가 기준금액(1주택 12억, 그 외 9억)을 초과하면 부과되는 국세입니다.

이 계산기는 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 적용한 과세표준에 세율을 적용합니다. 세부담 상한, 1주택 세액공제 등은 별도 확인이 필요합니다.

종부세 과세 대상과 기준금액

종합부동산세는 개인별로 보유한 주택 공시가격을 합산해 일정 기준금액을 넘으면 부과되는 국세입니다. 기준(공제)금액은 1세대 1주택자는 12억원, 그 외에는 9억원입니다. 재산세가 모든 주택에 부과되는 지방세라면, 종부세는 고가·다주택 보유자에게만 추가로 매겨지는 세금입니다.

과세표준은 (공시가격 합계 − 공제금액)에 공정시장가액비율 60%를 곱해 구하고, 여기에 0.5~2.7%(2주택 이하 일반세율)의 누진세율을 적용합니다.

계산 예시: 1주택 공시가격 15억원

1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택을 보유한 경우를 보겠습니다. 공제금액 12억원을 빼면 3억원, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 1억8천만원입니다. 3억원 이하 구간(세율 0.5%)을 적용하면 종부세는 약 90만원입니다.

만약 공시가격이 12억원 이하라면 1주택자는 공제금액 안에 들어와 종부세가 부과되지 않습니다. 반대로 1주택이 아니면 공제금액이 9억원으로 낮아져 과세 대상이 넓어집니다.

주의사항

이 계산기는 2주택 이하 일반세율 기준의 간이 계산입니다. 실제 종부세에는 이미 낸 재산세 상당액 공제, 세부담상한, 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 등이 반영되어 실제 납부액은 더 줄어들 수 있습니다. 반대로 3주택 이상 다주택자는 최고 5.0%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

같은 15억원이라도 1주택 여부에 따라 두 배 차이

공시가격 합계 15억원을 1세대 1주택자가 보유하면 기본공제 12억원을 뺀 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준이 1억8,000만원입니다. 3억원 이하 구간 세율 0.5%를 적용하면 종부세는 90만원입니다. 반면 같은 15억원을 2주택으로 나눠 보유하면 공제가 9억원이라 과세표준 3억6,000만원, 0.7% 세율에서 누진공제 60만원을 빼 192만원이 됩니다.

계산기에 15억원을 넣고 '1세대 1주택' 체크 여부만 바꿔 보면 이 차이를 바로 확인할 수 있습니다. 1주택자는 여기에 고령자 세액공제(만 60세 이상 20%~70세 이상 40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20%~15년 이상 50%)를 합산 최대 80%까지 받을 수 있어 실제 부담은 더 낮아질 수 있습니다.

종부세 계산에서 놓치기 쉬운 부분

종부세는 사람 단위로 전국 주택 공시가격을 합산합니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 공제받는 방식과 1주택자 특례(12억원 공제 + 세액공제) 중 유리한 쪽을 신청할 수 있어, 나이와 보유기간에 따라 선택이 달라집니다. 신청 기간을 놓치면 기본 방식으로 과세됩니다.

또 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분은 종부세에서 공제되고, 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 이 계산기는 이 두 항목과 세부담상한을 반영하지 않은 간이 계산이므로, 고지서 금액과는 차이가 날 수 있습니다.

고지와 납부 일정

종부세도 6월 1일 기준 보유자에게 과세되며 매년 11월 말 고지되고 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 세액이 250만원을 넘으면 일부를 6개월 뒤로 나눠 낼 수 있습니다. 합산배제나 1주택 특례 신청은 9월 중 신고 기간에 해야 하므로 해당되는 분은 일정을 미리 챙기세요.