결론 요약
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 일정 금액이 넘는 주택이나 토지를 가진 사람에게 국가가 부과하는 세금입니다. 재산세가 물건마다 지방자치단체에 내는 세금이라면, 종부세는 사람 단위로 전국의 주택 공시가격을 모두 더해 계산한다는 점이 다릅니다. 주택분 종부세의 과세표준은 보유 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 기본공제는 일반적으로 9억원이고, 1세대 1주택자는 12억원입니다. 그래서 1주택자는 공시가격 합계가 12억원을 넘을 때부터, 그 밖의 경우는 9억원을 넘을 때부터 종부세 대상이 됩니다. 실제 세액은 여기에 세율을 곱한 뒤 재산세 중복분과 세액공제를 빼서 정해집니다.계산 순서
첫째, 사람별로 보유한 모든 주택의 공시가격을 더합니다. 둘째, 기본공제 9억원 또는 1세대 1주택자 12억원을 뺍니다. 셋째, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 주택분 공정시장가액비율은 현재 60퍼센트가 적용되고 있습니다. 넷째, 과세표준에 세율을 곱합니다. 2주택 이하 일반 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5퍼센트, 6억원 이하 0.7퍼센트, 12억원 이하 1.0퍼센트, 25억원 이하 1.3퍼센트, 50억원 이하 1.5퍼센트, 94억원 이하 2.0퍼센트, 그 초과는 2.7퍼센트입니다. 3주택 이상을 보유하고 과세표준이 12억원을 넘는 경우에는 더 높은 세율 체계가 적용됩니다. 다섯째, 같은 주택에 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 빼고, 1세대 1주택자라면 세액공제를 적용합니다. 마지막으로 결정된 종부세의 20퍼센트를 농어촌특별세로 더합니다.계산 사례: 같은 금액, 다른 결과
공시가격 15억원 주택 한 채를 가진 1세대 1주택자는 12억원을 뺀 3억원에 60퍼센트를 곱해 과세표준이 1억8,000만원이고, 0.5퍼센트를 곱한 세액은 90만원입니다. 같은 15억원어치 주택을 두 채로 나눠 가진 사람은 9억원을 뺀 6억원에 60퍼센트를 곱해 과세표준이 3억6,000만원이고, 0.7퍼센트를 곱한 252만원에서 누진공제 60만원을 뺀 192만원이 세액입니다. 공시가격 합계가 같아도 1주택 여부에 따라 세액이 두 배 넘게 차이 납니다.이 금액은 재산세 중복분 공제와 세액공제를 빼기 전의 간이 계산입니다. 실제 고지서는 재산세 중복분을 빼므로 이보다 적게 나오는 경우가 많고, 여기에 농어촌특별세가 더해집니다.
한 채만 가진 세대의 세액공제
1세대 1주택자는 나이에 따른 고령자 세액공제와 보유 기간에 따른 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 고령자 공제는 만 60세 이상 20퍼센트, 65세 이상 30퍼센트, 70세 이상 40퍼센트이고, 장기보유 공제는 5년 이상 20퍼센트, 10년 이상 40퍼센트, 15년 이상 50퍼센트입니다. 두 공제는 합쳐서 최대 80퍼센트까지 적용됩니다. 만 70세 이상이면서 15년 넘게 보유한 1주택자라면 계산된 세액의 80퍼센트가 줄어드는 셈입니다. 부부가 공동명의로 1주택을 가진 경우에는 각자 9억원씩 공제받는 방식과, 한 사람을 납세의무자로 보아 1세대 1주택자 특례(12억원 공제와 세액공제)를 받는 방식 중 유리한 쪽을 신청할 수 있습니다. 나이가 많고 보유 기간이 길수록 1주택자 특례가 유리해지는 경향이 있습니다.납부 일정과 신청 기간
종부세는 국세청이 세액을 계산해 매년 11월 말에 고지하고, 납세자는 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 원하면 고지 대신 같은 기간에 직접 신고·납부할 수도 있습니다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부 기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 공동명의 1주택자 특례, 일시적 2주택이나 상속주택의 1주택 간주 특례, 합산배제 신청은 보통 9월에 신청 기간이 있으므로 해당되는 분은 미리 챙겨야 합니다.흔한 오해
첫째, 시세 기준으로 계산한다는 오해입니다. 종부세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 하며, 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
둘째, 6월 이후에 집을 팔면 그해 종부세를 안 낸다는 오해입니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자가 그해 세금을 모두 냅니다. 매매 시 잔금일을 6월 1일 전후로 정하는 이유입니다. 셋째, 공동명의는 무조건 유리하다는 생각입니다. 인별 공제 방식과 1주택자 특례를 비교해 봐야 하고, 증여로 공동명의를 만드는 과정에서 다른 세금이 생길 수 있습니다.관련 계산기
종합부동산세 계산기에 공시가격 합계와 1주택 여부를 넣으면 공제, 과세표준, 세액을 바로 볼 수 있습니다. 같은 주택의 재산세는 재산세 계산기, 매도할 때의 세금은 양도소득세 계산기에서 확인하세요.작성자와 검수
이 글은 계산이지 편집팀이 종합부동산세법 원문을 기준으로 작성했습니다. 세무사 검수를 받은 글은 아니며, 세율과 공정시장가액비율은 정책에 따라 바뀔 수 있으므로 국세청 안내로 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
AI 활용 안내
AI는 문장 정리에 사용했습니다. 공제금액과 세율은 법령 원문으로 확인했고, 사례 세액은 사이트 종합부동산세 계산 함수 결과와 같습니다.