결론 요약
부동산 중개보수는 정해진 금액이 아니라 '상한'만 정해져 있습니다. 거래금액 구간마다 상한요율이 있고, 일부 낮은 구간에는 요율과 별도로 한도액이 있어서 둘 중 적은 금액이 상한이 됩니다. 실제 보수는 이 상한 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다.
주택 중개보수 체계는 몇 년 전 개편되면서 고가 구간 요율이 낮아지고 구간이 세분화되었습니다. 그래서 인터넷에 떠도는 오래된 요율표로 계산하면 실제 상한보다 많이 내는 것으로 착각할 수 있습니다.
계산은 세 단계면 끝납니다. 거래금액을 정하고, 그 금액이 속한 구간의 상한요율을 곱하고, 한도액이 있는 구간이면 한도와 비교합니다. 월세 계약은 거래금액을 정하는 첫 단계에만 별도 환산 공식이 있습니다.
매매 상한요율
주택 매매·교환의 경우 거래금액 5천만원 미만은 상한요율 0.6퍼센트에 한도 25만원, 5천만원 이상 2억원 미만은 0.5퍼센트에 한도 80만원입니다. 2억원 이상 9억원 미만은 0.4퍼센트, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5퍼센트, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6퍼센트, 15억원 이상은 0.7퍼센트이며 이 구간들에는 별도 한도액이 없습니다.임대차 상한요율
주택 임대차의 경우 거래금액 5천만원 미만은 0.5퍼센트에 한도 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만은 0.4퍼센트에 한도 30만원입니다. 1억원 이상 6억원 미만은 0.3퍼센트, 6억원 이상 12억원 미만은 0.4퍼센트, 12억원 이상 15억원 미만은 0.5퍼센트, 15억원 이상은 0.6퍼센트입니다.월세는 거래금액을 먼저 환산한다
월세 계약의 거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 월세에 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만원에 5,000만원을 더한 6,000만원이 거래금액입니다. 5천만원 이상 1억원 미만 구간이므로 0.4퍼센트를 곱한 24만원이 상한이고, 한도 30만원보다 적으므로 24만원이 그대로 상한이 됩니다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 100배로 계산한 금액이 4,500만원으로 5천만원 미만이라, 70배로 다시 계산해 500만원에 2,800만원을 더한 3,300만원이 거래금액입니다. 0.5퍼센트를 곱하면 16만5천원이고 한도 20만원 이내이므로 이것이 상한입니다.계산 사례: 매매와 전세
매매가 5억원 아파트는 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 0.4퍼센트를 곱한 200만원이 상한입니다. 중개사무소가 일반과세자라면 부가가치세 10퍼센트가 더해져 220만원을 내게 됩니다. 매매가 10억원이면 9억원 이상 12억원 미만 구간의 0.5퍼센트가 적용되어 500만원이 상한입니다. 9억원을 조금 넘는 매물은 바로 아래 가격보다 상한이 크게 뛰므로, 경계선 근처 거래는 계약 전에 금액을 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 전세 보증금 3억원은 임대차 1억원 이상 6억원 미만 구간이라 0.3퍼센트를 곱한 90만원이 상한입니다.협의와 부가세에서 놓치기 쉬운 것
상한요율은 말 그대로 최대치입니다. 중개 의뢰를 할 때 미리 보수를 협의하지 않으면 잔금일에 상한 금액을 요구받는 경우가 많습니다. 계약 전에 요율을 확인하고, 가능하면 중개대상물 확인·설명서에 보수 금액을 함께 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
부가세는 중개사무소의 과세 유형에 따라 달라집니다. 일반과세자는 보수의 10퍼센트를 부가세로 받고, 간이과세자는 이보다 적게 받습니다. 사업자등록증의 과세 유형을 확인하면 정확한 총액을 알 수 있습니다. 중개보수는 현금영수증 의무발행 대상이므로 영수증을 받아 두면 매매의 경우 양도소득세 필요경비 증빙으로도 쓸 수 있습니다.주택이 아닌 경우
주거용 오피스텔 중 전용면적 85제곱미터 이하이고 부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에는 매매·교환 0.5퍼센트, 임대차 0.4퍼센트의 상한요율이 적용됩니다. 그 밖의 오피스텔과 상가, 토지 등 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9퍼센트 이내에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다.흔한 오해
첫째, 상한요율이 곧 정가라는 생각입니다. 법은 상한만 정할 뿐이고 그 안에서 협의할 수 있습니다.
둘째, 전세와 월세의 요율이 같다는 생각입니다. 요율표는 같지만 월세는 환산 공식으로 거래금액을 먼저 구하므로 같은 보증금이라도 결과가 다릅니다.
셋째, 계약이 해제되면 보수를 안 내도 된다는 생각입니다. 중개사의 고의나 과실 없이 계약이 해제된 경우에는 보수를 청구할 수 있다는 판례가 있어, 계약서 특약으로 미리 정해 두는 것이 안전합니다.
넷째, 지역마다 요율이 다르다는 이야기는 절반만 맞습니다. 주택 중개보수는 시·도 조례로 정하도록 되어 있지만 대부분 국토교통부령의 상한을 그대로 따르므로 실제 상한은 거의 같습니다.
관련 계산기
중개보수 계산기에 거래 유형과 금액을 넣으면 상한요율, 한도 적용 여부, 부가세 포함 금액을 바로 볼 수 있습니다. 매매 시 함께 드는 비용은 취득세 계산기와 등기비용 계산기에서 확인하세요.
작성자와 검수
이 글은 계산이지 편집팀이 공인중개사법과 시행규칙 원문을 기준으로 작성했습니다. 법률 전문가 검수를 받은 글은 아니며, 구체적인 금액은 관할 시·도 조례와 중개사무소 안내로 최종 확인하시기 바랍니다.
AI 활용 안내
AI는 문장 정리에 사용했습니다. 요율과 한도는 법령 원문에서 확인했고, 사례 금액은 사이트 중개보수 계산 함수 결과와 대조했습니다.