결론 요약
집을 살 때 내는 취득세는 가격에 따라 세율이 달라지는데, 흔히 알려진 “6억 이하 1퍼센트, 9억 초과 3퍼센트”만 기억하면 그 사이에서 계산이 틀어집니다. 6억과 9억 사이는 계단식이 아니라 가격이 오를수록 세율이 매끄럽게 올라가는 계산식 구간입니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 조건에 따라 생애최초 감면이나 다주택 중과가 얹히면서 실제 납부액이 정해집니다.예산을 짤 때는 순서를 이렇게 잡는 것이 편합니다. 먼저 가격 구간에 따른 기본세율을 구하고, 지방교육세를 더하고, 감면 대상인지 확인해 빼고, 마지막으로 내가 중과 대상은 아닌지 확인합니다. 중과 대상이면 앞의 계산이 통째로 바뀌므로 사실 이 확인을 가장 먼저 해도 됩니다.
변경된 내용: 계산식 구간이 생긴 이유
예전에는 가격 구간마다 세율이 딱 끊겨 있어서, 경계선을 조금만 넘어도 세금이 크게 뛰는 문제가 있었습니다. 그 때문에 계약서 가격을 경계선 아래로 맞추려는 왜곡도 생겼습니다. 지금의 계산식 구간은 이런 문턱 효과를 없애려고 도입된 방식이라, 경계에서 세금이 갑자기 뛰지 않습니다.
조문은 취득 당시 가액이 6억원을 넘고 9억원 이하인 주택에 대해 계산식으로 세율을 정하고, 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산하도록 합니다. 흔히 쓰는 식으로 옮기면 세율 퍼센트는 취득가액을 억 단위로 적은 값에 3분의 2를 곱하고 3을 뺀 값입니다.시행일과 적용 기준
이 글은 현재 시행 중인 지방세법과 지방세특례제한법을 기준으로 했습니다. 취득세는 잔금을 치르거나 등기를 하는 등 취득일이 기준이므로, 계약 후 법이 바뀌면 적용 세율이 달라질 수 있습니다. 조정대상지역 지정 여부도 취득 시점의 고시를 따릅니다. 다만 지정 고시 전에 계약금을 치른 사실이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 보는 경과 규정이 있어, 계약서와 계약금 이체 내역은 반드시 보관해야 합니다.
공식 출처 표
유상거래로 주택을 취득하면 취득 당시 가액이 6억원 이하일 때 1천분의 10, 9억원을 넘으면 1천분의 30의 세율이 적용됩니다. 주택 유상거래분의 지방교육세는 해당 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20입니다. 결과적으로 기본세율 구간에서는 취득세 본세의 10퍼센트 정도가 지방교육세가 됩니다. 생애최초 주택 구입자는 취득 당시 가액 12억원 이하 주택을 유상으로 취득할 때 2028년 12월 31일까지 감면을 받을 수 있고, 일반 주택은 산출세액이 200만원 이하면 면제, 넘으면 200만원을 공제합니다. 일정 요건의 소형 주택과 인구감소지역 주택은 그 금액이 300만원입니다. 중과기준세율은 1천분의 20입니다. 조정대상지역의 1세대 2주택이나 조정대상지역 밖의 1세대 3주택에 해당하는 주택 취득은 표준세율 1천분의 40에 중과기준세율의 100분의 200을 더하고, 조정대상지역의 3주택 이상이나 그 밖 지역의 4주택 이상, 법인의 주택 취득은 100분의 400을 더합니다. 계산하면 각각 8퍼센트와 12퍼센트입니다.계산 사례: 구간별 기본 취득세
5억원 주택은 1퍼센트 구간이라 취득세 5,000,000원에 지방교육세 500,000원을 더해 5,500,000원입니다. 7억5,000만원 주택은 7.5에 3분의 2를 곱한 5에서 3을 빼 세율이 2퍼센트입니다. 취득세 15,000,000원과 지방교육세 1,500,000원을 합치면 16,500,000원입니다. 8억4,000만원 주택은 8.4에 3분의 2를 곱한 5.6에서 3을 빼 세율 2.6퍼센트가 되고, 취득세 21,840,000원과 지방교육세 2,184,000원을 합쳐 24,024,000원입니다. 9억원 주택은 계산식으로도 9에 3분의 2를 곱한 6에서 3을 빼 3퍼센트가 되어, 3퍼센트 구간과 정확히 이어집니다. 취득세는 27,000,000원입니다. 6억원에서 계산식을 넣어도 6에 3분의 2를 곱한 4에서 3을 빼 1퍼센트가 됩니다. 두 경계 모두에서 세율이 끊기지 않고 이어진다는 것이 이 구간의 핵심입니다. 이 사례들을 나란히 두면, 6억에서 9억 사이에서는 집값이 오를 때 세금이 두 가지 이유로 늘어난다는 점이 보입니다. 과세표준 자체가 커지고, 세율도 같이 오르기 때문입니다. 그래서 이 구간에서는 가격 차이보다 세금 차이의 비율이 더 큽니다. 비슷한 집 두 채를 비교할 때 가격만 보지 말고 취득세까지 더한 총비용으로 비교하는 편이 정확합니다.가격 협상이 세금에 미치는 효과
계산식 구간에서는 매매가를 조금 깎는 것이 세금에도 생각보다 크게 반영됩니다. 가격이 내려가면 과세표준과 세율이 함께 내려가기 때문입니다. 협상 테이블에서 “몇천만 원 차이”를 이야기할 때 취득세 절감분까지 같이 계산해 두면 판단이 훨씬 선명해집니다.
앞의 8억4,000만원 주택을 8억1,000만원에 산다면 세율은 8.1에 3분의 2를 곱한 5.4에서 3을 뺀 2.4퍼센트가 되고, 취득세 19,440,000원과 지방교육세 1,944,000원을 합쳐 21,384,000원입니다. 매매가 30,000,000원을 깎았을 때 취득세와 지방교육세 합계는 24,024,000원에서 21,384,000원으로 2,640,000원 줄어듭니다. 깎은 금액의 8.8퍼센트가 세금에서 한 번 더 줄어드는 셈입니다. 반대로 1퍼센트 구간이나 3퍼센트 구간에서는 세율이 고정이라 이런 추가 효과가 없습니다. 같은 금액을 깎아도 어느 구간에 있느냐에 따라 체감이 달라진다는 점을 알고 있으면, 중개사와 조건을 조율할 때도 근거를 들어 이야기하기 쉽습니다.계산 사례: 감면과 중과가 붙으면
무주택 세대가 5억원 아파트를 생애최초로 사면서 소형 주택 요건에는 해당하지 않는다면, 산출세액 5,000,000원에서 2,000,000원을 공제해 취득세 본세는 3,000,000원이 됩니다. 반대로 조정대상지역에서 두 번째 주택으로 9억원 주택을 사면서 일시적 2주택 예외에 해당하지 않으면 세율이 8퍼센트로 올라가 취득세 본세만 72,000,000원입니다. 같은 집을 무주택자로 살 때의 27,000,000원과 비교하면 45,000,000원 차이입니다.중과 여부는 주택 수 계산에서 갈리는데, 이 계산이 생각보다 까다롭습니다. 분양권이나 입주권, 주거용 오피스텔이 주택 수에 들어가는지, 세대원의 주택을 합치는지가 모두 영향을 줍니다. 두 번째 집을 알아보는 단계라면 계약 전에 관할 시·군·구 세무 부서에 주택 수 산정 방식을 물어보는 편이 가장 확실합니다.
흔한 오해와 실수
첫째, 취득세를 공시가격으로 계산하는 실수입니다. 유상거래는 실제 거래가액이 기준이라 공시가격보다 훨씬 큰 금액이 과세표준이 됩니다. 증여나 상속처럼 무상취득은 기준과 세율이 다르므로 섞어 쓰면 안 됩니다.
둘째, 지방교육세와 농어촌특별세를 빠뜨리는 것입니다. 전용면적이 큰 주택은 농어촌특별세가 추가될 수 있어, 계산기 결과에 몇십만 원에서 몇백만 원이 더해질 수 있습니다. 대출 실행일에 현금이 부족해 당황하는 경우가 여기서 나옵니다.
셋째, 생애최초 감면을 받고 나서 요건을 지키지 않는 경우입니다. 정해진 기간 안에 전입하지 않거나, 일정 기간 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 추징당할 수 있습니다. 감면 신청서의 사후관리 조건을 꼭 읽어 두세요.
넷째, 부부 공동명의면 취득세가 줄어든다는 오해입니다. 공유물은 지분 가액에 세율을 적용하지만 세율은 주택 전체 가격을 기준으로 정하는 것이 원칙이라, 합계 세액은 단독명의와 같습니다. 공동명의의 이점은 보유세나 양도세 쪽에서 따로 따져야 합니다.
다섯째, 취득세 신고 기한을 넘기는 것입니다. 잔금일로부터 정해진 기한 안에 신고·납부하지 않으면 가산세가 붙습니다. 보통 법무사가 등기와 함께 처리하지만, 직접 등기를 한다면 기한을 달력에 적어 두세요.
예외 및 주의사항
분양권으로 취득하는 신축 아파트, 오피스텔, 상가주택처럼 주택과 비주택이 섞인 건물, 증여·상속으로 받는 주택은 이 글의 유상취득 기본세율과 다른 규정이 적용될 수 있습니다. 지방자치단체 조례로 세율이 달라지는 경우도 있으니, 최종 금액은 위택스나 관할 구청의 고지·신고 화면이 기준입니다.
관련 계산기
취득세 계산기에 취득가액을 넣으면 기본세율과 지방교육세가 자동으로 계산되어 위 사례를 그대로 확인할 수 있습니다. 집을 살 때의 총비용을 잡으려면 중개보수 계산기와 등기비용 계산기도 함께 넣어 보세요.
변경 이력
처음 공개할 때 기본세율, 계산식 구간, 지방교육세 산식, 생애최초 감면 한도, 중과 가산 비율을 조문 원문과 대조했고, 구간별 사례 네 건은 사이트 취득세 함수로 재계산해 자동 테스트에 넣었습니다.
작성자와 검수자
취득세 관련 조문을 하나씩 열어 보며 계산이지 편집팀이 작성했습니다. 세무 전문가 검수를 받은 글은 아니며, 주택 수 산정과 감면 요건처럼 개별 사실관계가 필요한 판단은 관할 지방자치단체 안내를 따르세요.
AI 활용 안내
초안의 뼈대를 잡고 표현을 고르는 과정에 AI 도구가 쓰였습니다. 세율과 한도는 법령 원문을 직접 확인했고, 금액은 사이트 계산 함수와 본문에 적은 곱셈 과정으로 검산했습니다.